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作者：李開周

我有房，沒錢，想把房變成錢。怎麼辦呢？不外三條路：要麼出售，要麼出租，要麼把它押給銀行，換一筆貸款。

以前還有第四條路，叫做「出典」。

舉個例子。宋朝初年，有位大臣叫薛居正，居官清廉，掙錢不多，倒辛辛苦苦置下一片房產。後來他死了，老婆孩子沒錢用，就把房子讓給別人住，還約好期限，只能住五年，五年期滿，房子再還給他們薛家。[1]

當然，這五年可不是白住，對方必須先付一筆錢，夠薛家老小應急。或許您會說：「這跟租房不是一樣嗎？」絕對不一樣。您租房得掏房租，房租到了房東手裡可是要不回來的；而交給薛家的這筆錢只是墊支，五年期限一到，您把房退了，錢一文不少還是您的。

在這筆交易中，您實際付出的只是那筆錢五年期的存款利息，得到的卻是五年期的房產使用權；薛家實際付出的只是五年期的房產使用權，得到的卻是一筆五年期的無息貸款。在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下，一方暫時有房居住了，另一方暫時有錢應急了，房不起租，錢也不生息，雙方各得其所，互惠互利。這就是出典。

薛居正（912年－981年），字子平，開封府浚儀縣（今河南省開封市）人，北宋名臣、史學家。（Source：網路資源）

同樣的例子，我們在〈從《金瓶梅》看明代房市〉一文中有說過潘金蓮賣首飾讓武大典房。假設武大郎是向小明典房。小明會跟武大簽一合約，上寫典主姓名、錢主姓名、典房幾間、典價幾何、出典日期和回贖日期。

所謂「典主」

就是小明，房是他的，所以他叫典主。所謂「錢主」就是武大，錢是他的，所以他叫錢主。這些詞兒在今天很新鮮，但過去曾被廣泛使用，宋、元、明、清四朝不管哪位說起「典主」、「錢主」來，就像我們說「抵押貸款」、「公設比」一樣自然。另外還有回贖日期，這個是必須在合約裡寫明的。

比方說，武大是現在典的房子，回贖日期寫的是明年國慶，那麼在明年國慶，小明只要把銀子還給武大，武大就得再搬一次家。而如果小明到時候還不了銀子，武大就可以繼續住。倘若小明一直還不上銀子，武大就可以一直住下去，直到有一天小明說：「武大哥，我這房也不要了，您添幾兩銀子，這房歸您得了。」這時交易的性質就變了，典房就成了售房了。這樣的事兒在過去還真不少，一般來說，典主總是還不上錢，最後不得不把房子賣給錢主。

除了出典，還有第五條路，叫做「活賣」。

再舉個例子。元朝末年，有位先生叫施還，跟薛家一樣，他也是有房沒錢，母親死了都無力安葬，為了儘快籌錢買副棺材，他把祖房賣給了一位牛公子。按照時價，他們家祖房該值幾千兩銀子，牛公子卻只給他一百四十兩。或許您又會說：「那施還豈不太吃虧了？」一點兒也不吃虧，因為交易並沒結束，等這位施先生有朝一日發了大財，他還能按一百四十兩的原價再從牛公子手裡把祖房買回來。[2]

在這筆交易中，施還實際付出的只是一段不定期的房產使用權，得到的卻是一筆不定期的無息貸款；牛公子實際付出的只是一筆活期存款的利息，得到的卻是一段不定期的房產使用權。在房子和錢的所有權都沒有發生轉移的前提下，一方暫時有錢用了，另一方暫時有房住了，房不起租，錢也不生息，雙方各得其所，互惠互利。這就是活賣。

活賣與出典很相似，區別在於出典有期限，而活賣沒有時間限制，隨時可以贖回，屬於臨時並且不確定的交易。不過，如果沒法兒，古人還有一常用的招兒：抵當。

具體場景如下：

小王揣著一張房契來找武大郎，說：「武總，勞您看看這房契，這是我爸在世時買的縣衙前面那幢樓，上面蓋著官印，貨真價實，您要是覺得還行，這張房契就歸您保管了，只求您借我倆錢兒，我們家都瓢底了。」於是，武大收下房契，拍給小王幾張票子。他們不用簽合約，哪天小王連本帶息還清了錢，武大自會把房契還給他。反過來講，如果小明一直還不上錢，武大就可以理直氣壯地憑房契賣掉小明家的那幢樓。

聰明的朋友已經發現，典房和活賣必須轉移房子的使用權，而抵當只需要押上房本，並不妨礙業主繼續居住。可是，業主通過典房、活賣融資沒有利息，通過抵當融資則要支付很高的利息，從這個角度講，抵當類似今天的住房抵押貸款。

我想我會選擇出典和活賣，而不樂意出售、出租或者去銀行申請抵押貸款。因為那套房子是我的愛巢，我缺錢也只是暫時的，如果為了一時救急就把房子賣掉，再想買回來可就難了，即便是另買一套，按房價天天這麼瘋漲的勁頭，誰知要多掏多少錢才能再買同樣的一套房子？如果把房租出去呢，每月收那點兒租，羊兒拉屎似的，也難解燃眉之急。至於說押給銀行，我相信銀行會貸款給我，但是朋友們，那利息可不低呀。

（Source: 劉雙松，《新板增補天下便用文林妙錦萬寶全書》（波士頓：哈佛燕京圖書館藏萬曆四十年[1612]書林安正堂刻本），卷十七，頁17a。）

◎ 房市觀察要點

*「出典」從魏晉之後就興盛起來，到五代時期一度與出售並列，成為不動產變現的兩條主要管道，合成「典賣」。

*「活賣」是跟「絕賣」並列的，前者如文中所說，只是不定期的使用權轉移，後者則是房產所有權發生改變，屬於真正的出售。「活賣」從明朝開始流行，在清朝更加普遍，以至於官方不得不對其進行限制，並在法律上進行規範。

譬如乾隆 24 年（1759）戶部條例：「凡民間活契典當田房，一概免其納稅。其一切賣契，無論是否杜絕，俱令納稅。」（《大清律例通考校注》卷九，戶律‧田宅‧典買田宅第九條例文）

這裡「活契典當田房」就是指「活賣」，當時朝廷對「絕賣」徵收契稅，「活賣」則不收。「活賣」不能為政府帶來收入，也沒有固定期限，交易雙方很容易在回贖金額和房屋品質上發生糾紛，因此清政府是不支持「活賣」的，一如後來中國不支持商品房回購。

*  今日台灣《民法》有不動產典權之規定，獲得不動產使用權的當事人（出典人）必須納稅。宋代也有類似規定，透過「過割」將稅賦也轉移給出典人，是完成典賣的重要程序。

[1] 參見司馬光《悚水紀聞》卷七。

[2] 參見馮夢龍《警世通言》卷二五。